Ako zvládnuť zámenu nehnuteľností?

Aktuálne platná legislatíva umožňuje dostať sa k bytu alebo k domu aj prostredníctvom zámeny. Pri tejto forme zaobstarávania majetku sa nehnuteľnosť nenadobúda klasickou kúpou. K jej získaniu dochádza na základe výmeny za inú nehnuteľnosť.

Nadobúdanie nehnuteľností formou zámeny u nás nie je veľmi obľúbené. Percentuálny podiel takto zaobstaraných nehnuteľností netvorí ani desatinu zo všetkých uskutočnených realitných obchodov. Deje sa tak aj napriek tomu, že proces zámeny nehnuteľností nie je v porovnaní s kúpou o nič náročnejší. Aktéri transakcie si však musia dať pozor, aby splnili všetky právne aj administratívne kroky, ktoré so zámenou súvisia.

Čo je zámena nehnuteľností a aký je jej účel?

Hlavný princíp zámeny nehnuteľností vyplýva už z názvu. Jedná sa o realitný obchod medzi 2 vlastníkmi, ktorí sa dohodnú na odovzdaní svojej nehnuteľnosti druhej osobe výmenou za jeho nehnuteľnosť. Zámena sa môže udiať medzi fyzickými aj právnickými osobami, ktoré si za vopred dohodnutých podmienok vymenia byty, domy, kancelárie či akékoľvek iné typy nehnuteľností. Ak je ich momentálna trhová cena iná, vlastník lacnejšej nehnuteľnosti doplatí druhému vlastníkovi dohodnutú čiastku, ktorou sa dorovná rozdiel medzi ich hodnotou.

Pravidlá zámeny určuje Občiansky zákonník

Základným legislatívnym rámcom, ktorý stanovuje pravidlá tohto druhu realitného obchodu, je Občiansky zákonník. Ten sa venuje zámene nehnuteľností v niekoľkých ustanoveniach, ktoré jasne určujú, čo je pri takomto procese nakladania s nehnuteľným majetkom povolené, resp. čomu sa majú vlastníci pri zámene vyhýbať. Jednotlivé ustanovenia poukazujú aj na to, ako má prebiehať postup výmeny nehnuteľností a aké sú spôsoby doplatenia prípadnej čiastky na dorovnanie ceny.

Výmena prebieha na základe zámennej zmluvy  

Všetky podmienky zámeny, na ktorých sa vlastníci nehnuteľností dohodnú, sa následne spíšu do zámennej zmluvy. Tá je podľa ustanovení Občianskeho zákonníka základným právnym aspektom celého procesu. Jasne a zrozumiteľne spísaná zmluva slúži najmä na ochranu oboch zmluvných strán. Na základe jej znenia sa môže jedna zo strán právne brániť v prípade, že tá druha nesplní dohodnuté podmienky. Spísanie zámennej zmluvy je nutné aj kvôli jednotlivým administratívnym a daňovým úkonom.

Zámenná zmluva sa podobá na zmluvu o kúpe

Keďže na zámennú zmluvu sa vzťahujú rovnaké právne ustanovenia ako na kúpnu zmluvu, jej obsah a z neho vyplývajúci priebeh obchodu sa príliš nelíši. Rozdiel spočíva akurát v tom, že obidve zmluvné strany majú štatút kupujúcich aj predávajúcich zároveň. Pri odovzdaní svojej nehnuteľnosti vystupujú ako predajcovia, pri prijímaní nehnuteľnosti od druhej strany zas ako kupujúci. Po výmene, na základe ktorej nadobudli novú nehnuteľnosť, nasledujú tie isté kroky, aké čakajú vlastníkov aj v prípade riadnej kúpy.

Príprava a celý priebeh zámeny nehnuteľností:

- najprv sa znaleckým posudkom stanoví cena vymieňaných nehnuteľností

- po stanovení ceny sa obe strany dohodnú na zámene a na jej podmienkach

- na základe vopred dohodnutých podmienok sa spíše zámenná zmluva

- po podpise zámennej zmluvy prebehne výmena a odovzdanie nehnuteľností

- ak je súčasťou výmeny doplatok ceny, podľa dohody sa uhradí rozdielová suma

- po odovzdaní nehnuteľností zájdu obe strany na kataster a požiadajú o prepis

- na záver ohlásia zmenu vlastníctva nehnuteľností aj u dodávateľov energií

Vlastníkom, ktorí nadobudli nehnuteľnosť zámenou, pri ktorej im bola doplatená suma určená na dorovnanie ceny, vzniká aj daňová povinnosť. Zisk je podobne ako pri predaji považovaný za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorý podlieha zdaneniu. Pri oslobodení od jeho zdanenia platia rovnaké podmienky ako pri zisku z riadneho predaja nehnuteľnosti.

 

Zdroj foto: zumper.com, midillinoisrealtors.com