Akú bytovú náhradu musí prenajímateľ zaistiť nájomcom pri odstúpení od zmluvy?

Podpísanie nájomnej zmluvy s jasne stanovenými podmienkami nemusí byť zárukou, že nájomcovia budú mať zaistené bývanie počas celého obdobia jej platnosti. Prenajímateľ totiž môže pristúpiť k výpovedi aj bez porušenia podmienok z ich strany. V tom prípade je však povinný zaistiť nájomcom adekvátnu bytovú náhradu. 

Povinnosť zaistiť „vyhodeným“ nájomcom adekvátnu bytovú náhradu ukladá prenajímateľom Občiansky zákonník. Ten chráni práva obidvoch zmluvných strán. Kým pri porušení zmluvy zo strany nájomcu hovorí jasne v prospech prenajímateľa a jeho práva na okamžitú výpoveď bez náhrady, pri iniciovaní výpovede bez zavinenia nájomcu sa prikláňa na stranu nájomníka, ktorý má v takomto prípade právo na náhradu zaistenú majiteľom nehnuteľnosti.

Kedy vzniká povinnosť zaistiť bytovú náhradu?

Nájomcovi nevzniká právo na bytovú náhradu vždy. Presné podmienky, za akých si môže toto právo uplatniť, definujú práve jednotlivé ustanovenia Občianskeho zákonníka. Tie umožňujú ukončiť nájomnú zmluvu ešte pred uplynutím lehoty jej vypršania písomnou dohodou alebo výpoveďou. Kým v prvom prípade ide o vzájomnú dohodu, s ktorou nájomca súhlasí, v tom druhom býva predčasné ukončenie nájomnej zmluvy iniciované bez jeho súhlasu. Práve vtedy vzniká prenajímateľovi povinnosť zaistiť náhradné bývanie.

Rozsah bytovej náhrady určuje dôvod výpovede  

Legislatíva pri ukladaní povinnosti zaistiť bytovú náhradu zohľadňuje aj dôvody, ktoré viedli prenajímateľa k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy. Vzhľadom na rôzne príčiny, ktoré môžu stáť za rozhodnutím ukončiť nájomnú zmluvu predčasne, delí bytové náhrady na 3 typy náhradného bývania. Každá z týchto náhrad má iný rozsah, od čoho závisí, aké bývanie má byť nájomcom zaistené.

3 druhy bytovej náhrady podľa Občianskeho zákonníka:

1. Náhradný byt – Pri zabezpečení náhradného bytu by mal nájomca získať byt s podobnou veľkosťou a kvalitatívnou úrovňou. Právo na jeho zaistenie nadobúda vo viacerých situáciách, ktoré ním nie sú zavinené. K takýmto prípadom dochádza najčastejšie vtedy, keď sa musí do daného bytu nasťahovať sám prenajímateľ alebo jeho rodina. Dôvodom býva aj obmedzenie užívania bytu spôsobené potrebou jeho úprav, sanácie alebo využitia na verejné účely.

2. Náhradné ubytovanie – Pri náhradnom ubytovaní je nájomcovi zaistené ubytovanie v byte maximálne s 1 obytnou miestnosťou, prípadne na ubytovni alebo v inom zariadení, ktoré slúži na poskytovanie dlhodobého ubytovania. Právo na takéto náhradné ubytovanie má vtedy, keď sa preukáže, že dôvodom neplatenia nájmu, kvôli ktorému dostal výpoveď, boli jeho finančné problémy, resp. hmotná núdza. V prípade ich nepreukázania mu právo na náhradu zaniká.

3. Náhradné prístrešie – Tretí typ bytovej náhrady zahŕňa dočasné náhradné prístrešie, ktoré je zabezpečené v hosteli, na ubytovni alebo v inej spoločnej nocľahárni. Deje sa tak aj napriek porušeniu nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, ktorý opätovne narúšal bezpečie alebo dobré mravy v bytovom dome. Takéto porušenie býva dôvodom na ukončenie zmluvy bez zaistenia bytovej náhrady. Pri osobitných dôvodoch však Občiansky zákonník ukladá prenajímateľovi povinnosť zabezpečiť nájomcovi dočasné prístrešie.

Väčšina výpovedí nájomných zmlúv končí na súde. Nájomcovia sa zvyknú právne brániť buď proti samotnej výpovedi, alebo proti poskytnutej bytovej náhrade v nižšom rozsahu. Súd následne rozhodne, či boli dôvody na výpoveď opodstatnené, prípadne určí, na akú bytovú náhradu má daný nájomca nárok.

 

Zdroj foto: expatica.com