Čo robiť pri nesplnení podmienok po kúpe bytu zo strany predávajúceho?

Slovenský realitný trh patrí medzi tie „poctivejšie“. Kúpa bytov či iných nehnuteľností prebieha v drvivej väčšine prípadov bez väčších problémov. Malý zlomok zo všetkých zrealizovaných realitných obchodov však sprevádza nesplnenie podmienok zo strany predávajúceho.

Predávajúci má viacero možností, ako po uzatvorení realitného obchodu nesplniť podmienky. Tie sa týkajú najmä administratívnych záležitostí či jednotlivých krokov pri prevzatí daného bytu. Nesplnenie ktorejkoľvek z dohodnutých podmienok síce vlastnícke právo kupujúceho neohrozuje, no v horšom prípade môže vyústiť až do problémov s prevzatím nehnuteľnosti, prípadne skomplikovať platby za energie alebo iné položky spojené s užívaním bytu.

Predávajúci neodhlásil trvalý pobyt

Neodhlásenie trvalého pobytu je kozmetickou chybičkou, ktorá nemá vplyv na užívanie bytu novým majiteľom, ak je jeho vlastnícke právo už zapísané na katastri. Problémom je skôr pre predávajúceho, ktorému chodí do daného bytu pošta a jeho bydlisko je nesprávne evidované na daňovom úrade, v poisťovniach alebo v iných inštitúciách.

Ako situáciu riešiť – Nový majiteľ môže bývalého vlastníka písomne vyzvať k odhláseniu trvalého pobytu. V prípade, že predávajúci nezareaguje, na príslušnom mestskom či obecnom úrade ho môže odhlásiť sám.

Predávajúci neodhlásil odber energií

Ani neodhlásenie energií nie je problémom pre nového majiteľa. Doplatí na to predávajúci, na ktorého meno budú naďalej evidované platby za odber elektriny, vody či plynu v predmetnom byte. To isté platí aj pri koncesionárskych poplatkoch a poplatkoch za internet. Pokým bývalý vlastník túto zmenu neohlási, uvedené výdavky bude platiť napriek tomu, že byt už nevlastní.

Ako situáciu riešiť – U niektorých dodávateľov existuje možnosť prehlásiť odber energií aj bez bývalého vlastníka. V opačnom prípade môže kupujúci bývalého majiteľa písomne alebo telefonicky vyzvať k náprave stavu. Pokiaľ nepríde k žiadnej reakcii, kupujúci bude odoberať energie na úkor predávajúceho.

Predávajúci neuvoľnil predmetný byt

Kým vyššie uvedené prípady nie sú pre kupujúceho veľkým problémom, neuvoľnenie bytu už áno. Táto situácia bráni novému majiteľovi začať užívať nehnuteľnosť, za ktorú zaplatil a má na ňu plné právo. Predávajúci mu musí do stanoveného termínu uvoľniť byt a odovzdať kľúče vrátane kľúčov od pivnice.

Ako situáciu riešiť – Veľa možností pri neuvoľnení bytu neexistuje. Pokiaľ bývalý majiteľ nereaguje na opakované výzvy, prinútiť k vysťahovaniu ho musí polícia. Na to je potrebné, aby bola zmena vlastníckych pomerov zapísaná na katastri a kupujúci mal na užívanie bytu oficiálny právny nárok.

Predávajúci chce odstúpiť od zmluvy

Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti zo strany predávajúceho je jedným z najťažších právnych procesov. Predávajúci totiž musí preukázať dôvody, pre ktoré nechce podmienky vyplývajúce z podpísanej zmluvy dodržať. Ak sa mu to podarí, kupujúci nebude môcť predmetnú nehnuteľnosť užívať a navyše príde o jej vlastníctvo.

Ako situáciu riešiť – Takéto situácie väčšinou končia až na súde. Pokiaľ sa kupujúci nechce vzdať bytu napriek tomu, že predávajúci mu chce vrátiť peniaze aj uhradiť prípadné náklady navyše, musí prísť so silnejšími argumentmi, prečo je odstúpenie od zmluvy nemožné. Na to bude potrebná právna asistencia.

Zoznam povinností, ktoré predávajúceho čakajú po kúpe bytu, definuje Občiansky zákonník. Právnici a realitní makléri napriek tomu odporúčajú zahrnúť vybrané body do kúpnej zmluvy. V tej by mal byť jasne a zrozumiteľne stanovený najmä dátum, dokedy má predávajúci byt vypratať a uvoľniť. Zmluva môže obsahovať aj ďalšie podmienky, ktoré bývalého majiteľa zaväzujú vyriešiť vybrané právne a administratívne záležitosti do určitého dátumu. Samotné zahrnutie týchto podmienok do zmluvy však nie je zárukou, že nedôjde k ich nesplneniu.

Zdroj foto: knightfrank.co.uk