Hlavné právne zmeny týkajúce sa krátkodobých prenájmov v Španielsku
Španielsko pripravuje veľkú právnu zmenu týkajúcu sa krátkodobých prenájmov. Od 3. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový organický zákon č. 1/2025, ktorý upravuje Zákon o horizontálnom vlastníctve. Tento nový rámec skomplikuje prenájmy turistom bez predchádzajúceho súhlasu Spoločenstva vlastníkov. Ak vlastníte nehnuteľnosť v rámci Spoločenstva vlastníkov a spoliehate sa na turistické prenájmy, mali by ste byť pripravení na tieto zmeny.
Čo sa považuje za “krátkodobý,” “strednodobý” a “dlhodobý” prenájom podľa španielskeho práva?
✔ Krátkodobý ( alojamiento turístico ): Prenájmy na menej ako 31 dní, zvyčajne na rekreačné alebo obchodné účely. Vyžaduje turistickú licenciu a podlieha miestnym predpisom.
✔ Strednodobý ( alquiler de temporada ): Prenájmy na obdobie od 1 do 11 mesiacov, často využívané digitálnymi nomádmi, študentmi alebo dočasnými pracovníkmi. Nevyžaduje turistickú licenciu, ale musí byť podpísaná nájomná zmluva.
✔ Dlhodobý ( alquiler de larga duración ): Prenájmy dlhšie ako 12 mesiacov, zvyčajne pre trvalých obyvateľov. Podlieha španielskemu zákonu o nájme nehnuteľností (LAU) a nevyžaduje turistickú licenciu.
Čo sa mení s novým zákonom o krátkodobých prenájmoch?
Novela zákona umožňuje elektronické hlasovanie, čo zjednodušuje proces
Prečo je dôležité byť pripravený na tieto zmeny?
✔ Existujúce licencie sú chránené: Ak získate licenciu na turistický prenájom pred 3. aprílom 2025, nový zákon sa na vás nebude vzťahovať retroaktívne – vaša licencia zostane platná aj po zavedení nových obmedzení.
✔ Vyhnite sa budúcim obmedzeniam: Po vstupe zákona do platnosti môže byť získanie súhlasu od komunity zložitejšie, najmä ak niektorí vlastníci budú proti turistickým prenájom. Preto je rozumné mať všetko v poriadku, aby ste mali zabezpečené svoje právo na prenájom.
✔ Predídte právnym rizikám a pokutám: Od apríla 2025 môžu neoprávnené prenájmy čeliť vymáhaniu zo strany prezidenta komunity, vrátane požiadavky na okamžité zastavenie prenájmu.
Odporúčané kroky pre majiteľov nehnuteľností
Aby ste zostali v súlade so zákonom a zabezpečili si príjem z krátkodobého prenájmu, odporúčam nasledovné kroky:
✔ Požiadajte o turistickú licenciu pred 3. aprílom 2025: To vás ochráni pred novými požiadavkami na schválenie.
✔ Požiadajte o schôdzu Spoločenstva vlastníkov: Zabezpečte, aby sa turistické prenájmy dostali na program a tlačte na formálne schválenie teraz.
✔ Získajte potrebné hlasovanie: Snažte sa získať 3/5 väčšinu na prvej schôdzi alebo jednoduchú väčšinu na druhej schôdzi.
Tu sú hlavné benefity týchto zmien:
1. Profesionalizácia trhu a vyššia kvalita prenájmov
2. Eliminácia konkurencie nelegálnych prenájmov
3. Jednoduchšie administratívne procesy
4. Ochrana komunity a vyššia udržateľnosť
5. Zvýšenie atraktivity pre dlhodobých nájomníkov a investorov
Prečo sú tieto regulácie výhodné?
✔ Menej nekvalitných prenájmov → lepšia reputácia oblasti, vyšší dopyt
✔ Menej nelegálnej konkurencie → vyššie ceny za prenájom, vyššie výnosy
✔ Jednoduchšia administratíva → menej byrokracie, rýchlejšie spustenie prenájmu
✔ Udržateľnejší rast trhu → vyššia hodnota nehnuteľností v budúcnosti
Chráňte svoje podnikanie v prenájmoch pred zmenami v legislatíve
Ak máte záujem o podrobnejšie informácie o krátkodobých prenájmoch na Costa del Sol, o možných investičných príležitostiach, rozpočtoch alebo modelových situáciách prenájmu, neváhajte nás kontaktovať.
Kontaktujte ma na telefónnom čísle +421 917 660 735 alebo e-mailom na horvath@realitnesluzby.sk. Ak chcete, môžete si so mnou dohodnúť bezplatný 30-minútový video hovor.
Často kladené otázky (FAQ)
Tento nový zákon platí pre všetky regióny v Španielsku? Áno, organický zákon č. 1/2025 platí na celom území a týka sa všetkých nehnuteľností, ktoré sú súčasťou Spoločenstva vlastníkov (Comunidad de Propietarios). Mnohé autonómne spoločenstvá (napr. Andalúzia, Katalánsko, Baleárske ostrovy) však môžu mať ďalšie miestne predpisy týkajúce sa turistických prenájmov.
Čo sa stane, ak moje Spoločenstvo vlastníkov zamietne moju žiadosť o turistické prenájmy? Ak vaše spoločenstvo hlasuje proti schváleniu turistických prenájmov, nebudete môcť legálne prenajímať svoju nehnuteľnosť turistom po 3. apríli 2025 – pokiaľ už nebudete mať platnú licenciu na turistický prenájom vydanú pred týmto dátumom. V takom prípade vaša existujúca licencia zostane platná, pretože nový zákon nie je retroaktívny.
Stačí požiadať o turistickú licenciu pred 3. aprílom 2025, alebo potrebujem aj súhlas komunity ? Ak úspešne získate turistickú licenciu pred 3. aprílom 2025, už nebudete potrebovať súhlas komunity podľa nového zákona. Avšak aj tak je odporúčané požiadať o schválenie komunity, aby ste predišli potenciálnym konfliktom alebo budúcim regulačným zmenám.
Môže prezident komunity priamo vynucovať nové pravidlá? Áno, podľa nového zákona bude mať prezident komunity právomoc požadovať okamžité zastavenie neoprávnených turistických prenájmov. Avšak akékoľvek právne kroky proti majiteľovi nehnuteľnosti budú stále vyžadovať schválenie zo strany Rady vlastníkov.
Budú krátkodobé prenájmy stále ziskové po týchto zmenách? Áno, krátkodobé prenájmy v Španielsku zostávajú veľmi ziskovou investíciou, najmä v turistických destináciách ako Costa del Sol, Baleárske ostrovy a Barcelona. Kľúčom je zabezpečiť súlad s národnými a miestnymi predpismi, aby ste sa vyhli pokutám a právnym problémom.
Aké platformy môžem použiť na prenájom svojej nehnuteľnosti okrem Airbnb a Booking.com?
Okrem najznámejších platforiem ako Airbnb a Booking.com môžete využiť aj ďalšie, ako napríklad HomeAway, Vrbo, či španielske platformy ako Idealista alebo Fotocasa. Vždy si však overte, či dané platformy spĺňajú miestne predpisy pre krátkodobé prenájmy v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
