Náklady na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku

Už od samého začiatku je potrebé vedieť aké sú náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti v Španielsku a takisto jej  vlastníctvom. 

 Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku si vždy uschovajte digitálne a papierové kópie všetkých faktúr týkajúcich sa vášho nákupu. Rovnako to platí aj pri prácach na pozemku, ako náhle ho vlastníte, uchovajte si kópie všetkých licencií a faktúr. Môžete to potom využiť pri kompenzácii týchto nákladov oproti kapitálovým ziskom v čase predaja, čo vám potom umožní znížiť si španielsku daň z kapitálového zisku z predaja nehnuteľnosti.

 Notárske poplatky

Notár účtuje poplatky za prípravu listiny o vlastníctve pri predaji a za osvedčenie pravosti podpisu listiny oboma stranami. Poplatky sa počítajú v závislosti od kúpnej ceny a zložitosti listiny o vlastníctve - napríklad pri kúpe s hypotékou sú notárske poplatky vyššie. Počítajte s 1 % z kúpnej ceny, hoci pravdepodobne zaplatíte približne 0,5 %.

Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku existuje množstvo nákladov a daní nad rámec ceny nehnuteľnosti, ktoré budete musieť zaplatiť. V závislosti na tom, či si kupujete novú nehnuteľnosť od developera alebo kupujete nehnuteľnosť od súkromnej osoby, budete musieť zaplatiť DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) a kolkové poplatky (v Španielsku označované ako AJD), alebo daň z prevodu. Jednotlivé prípady sú popísané nižšie spolu s ďalšími nákladmi a poplatkami, ktoré sú spoločné pre obidva prípady.

Poplatky katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností (Registro de la Propiedad) po dokončení kúpy oficiálne zapíše vlastníctvo nehnuteľnosti na vaše meno. Za tento úkon sa účtujú poplatky vo výške 0,5 % až 1 % v závislosti od kúpnej ceny a od toho, či ide o hypotéku.

 
Právne poplatky

Počas procesu kúpy sa odporúča využiť služby právnika. Počítajte s tým, že za právne služby zaplatíte približne 1 % z kúpnej ceny. 

 Poplatky realitnej kancelárie

Poplatky realitnej kancelárii zvyčajne platí predávajúci. Poplatky sa pohybujú od 3 % až po 10 % (alebo viac) v závislosti od typu nehnuteľnosti a od toho, či má agent exkluzívnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti. Keďže sú však poplatky realitnej kancelárii zvyčajne zahrnuté v kúpnej cene, nemusíte ich vo svojich výpočtoch osobitne započítať.

 Poplatky gestoría

Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku je spojená s určitým papierovaním a bežnou praxou je využiť služby gestoría (papierovanie a administratívne služby). Gestoría je zodpovedná za niekoľko úloh vrátane:

•  Zabezpečenie platenia daní vo vašom mene
•  Prevzatie listín od notára a ich doručenie do katastra nehnuteľností na registráciu na vaše meno  
•  Registrácia miestnych daní a komunálnych poplatkov. Odkaz na komunálne poplatky otvoriť
•  Prevod dodávok komunálnych služieb na vaše meno a nastavenie priameho inkasa na ich platbu 
  Gestoría si za svoje služby spravidla účtuje stanovený poplatok, ktorý sa pohybuje od približne 100 EUR 

 

 

 Bankové poplatky

Ak prevádzate peniaze do Španielska z bankového účtu v domovskej krajine, môžu vám vzniknúť poplatky za transakciu, najmä ak prevádzate peniaze z inej meny na eurá. Využitie služieb špecializovaného sprostredkovateľa výmeny mien môže znížiť bankové poplatky - poobzerajte sa po cenových ponukách 

Banky si účtujú poplatky aj za vystavenie bankovej zmenky, ktorá sa použije na platbu za nehnuteľnosť pri podpise listu vlastníctva u notára. Poplatky za tento úkon môžu byť vysoké (nebuďte prekvapení, ak vám budú účtovať 0,5 % z hodnoty šeku), ale je možné o nich rokovať. Pred objednaním šeku sa informujte vo svojej banke, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.

 Poplatky za hypotéku

Ak na kúpu nehnuteľnosti v Španielsku využívate financovanie, musíte do svojho rozpočtu zahrnúť bankové poplatky. Budete musieť zaplatiť za ocenenie nehnuteľnosti - to zvyčajne stojí približne 500 EUR - plus samotné náklady na hypotéku. Tie závisia od typu hypotéky a výšky úveru, ale spravidla počítajte s poplatkom vo výške 1 % z hodnoty hypotéky.

 Získajte odborné poradenstvo

Pochopenie toho, aké dane a náklady sú spojené s kúpou nehnuteľnosti na pobreží Costa del Sol, je len súčasťou procesu kúpy. Ponúkame komplexné poradenstvo a informácie počas celého procesu. Kontaktujte nás a zistite, ako vám môžeme pomôcť pri kúpe vášho vysnívaného bývania na pobreží Costa del Sol.

 

Novostavby od developera

DPH a kolkové poplatky (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Tieto dane sa uplatňujú na nehnuteľnosť predávanú prvýkrát (nikdy predtým obývanú), alebo komerčné nehnuteľnosti a pozemky. Jedná sa o vnútroštátnu daň, takže DPH je rovnaká všade tam, kde sa nehnuteľnosť nachádza (s výnimkou Kanárskych ostrovov, ktoré majú svoju vlastnú verziu DPH).

V súčasnej dobe je DPH (v Španielsku označovaná ako IVA) 10% z kúpnej ceny pri rezidenčných nehnuteľnostiach (dom, apartmán, atď) a 21% u komerčných nehnuteľností a pozemkov.

DPH u novo postavených domov vzrástla zo 4% na 10% od 01.01.2012 .

Kolková daň (známy ako AJD) je 1% z kúpnej ceny, ale môže byť v niektorých oblastiach aj vyššia, takže je potrebné si skontrolovať najnovšie sadzby. DPH a kolkové poplatky sú hradené kupujúcim a v prípadne, že sa vyberá záloha pred dokončením predaja, bude tento vklad (depozit) podliehať DPH v okamihu úhrady tejto zálohy. Pri tomto scenári sa neplatí daň z prevodu.

Predaj od súkromnej osoby

Daň z prevodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Táto daň sa platí v prípade, že nehnuteľnosť sa považuje za sekundárnu (to jest nejedná sa o novopostavenú a prvýkrát obývanú nehnuteľnosť) a je hradená zo strany kupujúceho. Ak je vyplatená nejaká záloha/depozit pred dokončením predaja, nie je predmetom dane z prevodu (ITP). Avšak musí byť zaplatená v plnej výške pri dokončení. V tomto prípade sa už DPH a kolkové poplatky neplatia, pretože sú už zahrnuté v tejto dani.

Sadzba dane z prevodu je postúpená do autonómnych oblastí, ktoré môžu uplatňovať všeobecnú sadzbu, alebo ich vlastnú.

Všeobecné (národné) pravidlo dane z prevodu (ITP) je 7%, ale mnoho z autonómnych oblastí uplatňujú vyššiu miestnu sadzbu. Sadzba bude závisieť na autonómnej oblasti, kde si nehnuteľnosť zakúpite.

Daň z príjmov pri nákupe od nerezidentov

 

Ak predávajúci nie je španielsky občan, musí kupujúci zadržať 3% z kúpnej ceny a uhradiť ich daňovému orgánu (vyhláška 211). Ak to nebude dodržané, bude táto nehnuteľnosť zadržaná daňovým orgánom ako majetok zaisťujúci daň z výnosu finančného majetku, za ktorú zodpovedá predávajúci.Tento stav je veľmi nepravdepodobný pri nákupe od developera.