Predaj nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej alebo nútenej dražby
Na základe aktuálne platnej legislatívy sa na Slovensku môžu nehnuteľnosti predávať aj prostredníctvom dražby. Právny poriadok však jasne definuje, za akých okolností môže takýto predaj prebiehať. Zároveň určuje, kedy sa jedná o dobrovoľnú dražbu a kedy je možné predaj danej nehnuteľnosti prostredníctvom dražby vynútiť.
Posledná úprava podmienok spojených s dražbou nehnuteľností prebehla v rámci reformy záložného práva, ktorá vyvrcholila prijatím niekoľkých zákonných zmien v roku 2002. Odvtedy dražby nehnuteľností prebiehajú rovnakým spôsobom, mení sa len ich štatút. Vo väčšine prípadov sa jedná o dobrovoľné dražby. Rastúca zadlženosť Slovákov však do popredia dostáva aj tzv. nútené dražby.
Dobrovoľnú dražbu iniciuje vlastník nehnuteľnosti
Pri dobrovoľnej dražbe je prechod vlastníckeho práva k draženej nehnuteľnosti navrhnutý samotným vlastníkom bytu alebo domu. Cieľom takéhoto spôsobu predaja zvykne byť snaha o speňaženie nehnuteľnosti, ktoré vlastníkovi poskytne finančné zdroje, najčastejšie na splatenie záväzkov. Predaj prostredníctvom dražby je však často vyhľadávaný až ako posledná možnosť po tom, čo majiteľ nie je schopný predať byt bežným spôsobom.
Iniciátorom dražby nehnuteľnosti môže byť aj banka
Prípadov, pri ktorých navrhuje dražbu sám vlastník bytu, nie je veľa. Hlavným dôvodom je nevýhodnosť takéhoto spôsobu predaja. Byt sa nielenže predáva dlhšie, pre vlastníka to často znamená aj nižší zisk, nakoľko dražená nehnuteľnosť sa nemusí vydražiť za cenu primeranú jej aktuálnej trhovej hodnote. Iniciátorom sa tak stávajú skôr banky, ktoré majú na byty financované úvermi záložné právo. K predaju formou dražby pristupujú vtedy, keď vlastník bytu nespláca svoje záväzky.
Nútená dražba býva vynútená exekútorom
Už názov napovedá, že pri nútenej dražbe dochádza k zaradeniu nehnuteľnosti do aukcie proti vôli jej vlastníka. Iniciátorom takejto dražby je exekútor, ktorý má na vykonanie exekučnej dražby súdne poverenie. Koná tak v rámci začatej exekúcie, ktorá prebieha na podnet veriteľa, voči ktorému má vlastník draženej nehnuteľnosti neuhradené finančné či majetkové záväzky. Takýto postup vyžaduje omnoho viac administratívy a vyššie poplatky spojené s jednotlivými úkonmi okolo prípravy dražobného konania, čo robí z nútenej dražby krajné riešenie.
Ako prebieha dražba nehnuteľnosti v praxi?
- navrhovateľ požiada dražobníka o uskutočnenie dražby
- následne sa vybavujú všetky potrebné právne podklady
- po niekoľkých týždňoch sa zrealizuje dražobné konanie
- licitátor na ňom vyzve účastníkov na podávanie ponúk
- po odznení najvyššej ponuky licitátor odklepne predaj
- účastník s najvyššou ponukou sa stáva majiteľom bytu
- byt nadobúda do vlastníctva po zaplatení vydraženej čiastky
Kto môže kúpiť byť prostredníctvom dražby?
Majiteľom vydraženého bytu môže byť ktorýkoľvek účastník dražobného konania, ktorý splní zákonné podmienky spojené s nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti touto formou. K týmto osobám patria všetci kupujúci, ktorí sú plnoletí a neboli zbavení spôsobilosti na právne úkony. Ak ešte zložia dražobnú zábezpeku nutnú pre účasť na dražbe, ktorá im bude v prípade nevydraženia bytu vrátená v plnej výške, v kúpe nehnuteľnosti im nič nebráni.
Bez ohľadu na to, či sa nehnuteľnosti predávajú prostredníctvom dobrovoľnej alebo nútenej dražby, vo väčšine prípadov sú cenovo výhodnejšie ako byty z bežnej ponuky. Napriek tomu ich predaj stále dosahuje pomerne malý podiel spomedzi všetkých predaných nehnuteľností. Problémom zvyknú byť najmä dlhy, vecné bremená alebo iné ťarchy, ktoré sa s týmito bytmi často spájajú. Pred kúpou si tak nechajte vypracovať právny audit a o výhodnosti kúpy sa poraďte s realitnou kanceláriou, ktorá vám môže nájsť byt bez tiarch za porovnateľnú cenu.
Zdroj foto: telegraph.co.uk, fortunebuilders.com
