Prenájom bytu: Rozdiely medzi krátkodobým nájmom a zmluvou o nájme podľa Občianskeho zákonníka

Byty sa u nás dlhé roky prenajímajú na základe jednotlivých ustanovení Občianskeho zákonníka. Majitelia však majú už nejaký čas možnosť prenajímať svoju nehnuteľnosť aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Ten vniesol do prenajímania bytov nové pravidlá a podmienky, ktoré sú pre mnohých výhodnejšie.

Zákon o krátkodobom nájme bytu vstúpil do platnosti ešte v roku 2014. Jeho uzákonenie malo byť odpoveďou na rastúce požiadavky prenajímateľov, ktorí žiadali väčšiu právnu ochranu pri prenájme bytov. Zároveň malo prispieť k zlepšeniu podmienok prenajímania bytov zo strany súkromných osôb. Roky praxe ukázali, že schválenie tejto legislatívnej normy bytovému trhu pomohlo. Napriek viacerým plusom ale prenájom bytu na základe zákona o krátkodobom nájme bytu nie je vhodný pre všetkých.

V čom spočívajú hlavné rozdiely?

- zmluva o nájme

- nájomné

- výpoveď z nájmu

- zánik nájmu

Zmluva o nájme a jej platnosť

Zákon o krátkodobom nájme bytu – Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa musí uzatvoriť výhradne písomnou formou. Dĺžka jej trvania nesmie presiahnuť 2 roky. Prenajímateľ ju však môže nájomcovi dvakrát predĺžiť. Maximálna doba trvania nájomného vzťahu tak môže trvať až 6 rokov.

Zmluva podľa Občianskeho zákonníka – Pri prenájme na základe ustanovení Občianskeho zákonníka sa takisto uzatvára nájomná zmluva, ktorá však nemusí mať písomnú podobu. Pri jej uzatváraní nemusí byť určená ani doba trvania nájomného vzťahu. Väčšina prenajímateľov ale preferuje dobu určitú.

Nájomné

Zákon o krátkodobom nájme bytu – Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka majiteľovi možnosť jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť zapísané v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takémuto kroku.  

Zmluva podľa Občianskeho zákonníka – Pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov. V rámci nich sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, ak nájomník nezaplatí nájomné do 5 dní po uplynutí dňa platby za daný mesiac. Nájomník zas môže žiadať zľavu z nájomného, pokiaľ prenajímateľ neodstráni chyby alebo poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie bytu.  

Zánik nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu – Možnosti ukončenia nájomného vzťahu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu sú 3. Najprirodzenejšou z nich je ukončenie v deň vypršania doby určitej, ktorá bola dohodnutá pri podpise zmluvy. Zánik nájmu môže nastať aj predčasne, a to písomnou dohodou medzi účastníkmi, alebo jednostrannou písomnou výpoveďou.   

Zmluva podľa Občianskeho zákonníka – Ak bola zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom zaniká vždy dňom vypršania jej platnosti. Pri dobe neurčitej sa tak udeje na základe písomnej dohody, ktorá určí deň ukončenia nájmu. Nájom môže zaniknúť aj po písomnej výpovedi, no po tej ešte pretrváva výpovedná lehota.  

Výpoveď z nájmu

Zákon o krátkodobom nájme bytu – Písomnú výpoveď môžu podať obe zmluvné strany, ak druhá strana porušuje zmluvné podmienky. Výpovedná lehota začína plynúť deň po doručení výpovede. Trvať musí minimálne 1 mesiac. Len pri niektorých závažných prípadoch sa môže skrátiť na 15 dní.

Zmluva podľa Občianskeho zákonníka – Aj pri prenajímaní podľa Občianskeho zákonníka musia výpovedi predchádzať adekvátne dôvody. Dôjsť k nej môže aj kvôli potrebe uvoľnenia bytu pre majiteľa, prípadne kvôli dočasnému obmedzeniu jeho užívania. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zaistiť nájomníkovi primeranú bytovú náhradu.

Schválenie zákona o krátkodobom nájme bytu síce nevyriešilo všetky otázniky okolo procesu prenajímania, no vnieslo doň viac poriadku a viac ochrany pre obe strany. Prenajímanie podľa Občianskeho zákonníka to ale neodstavilo. Každý nájomný vzťah totiž vyžaduje individuálny prístup, takže pre niektorých prenajímateľov je výhodnejší prenájom na základe Občianskeho zákonníka, iní zas uprednostnia krátkodobý nájom bytu.

 

Zdroj foto: www.zoopla.co.uk, www.rent.com.au